Калькуляторы
Актуально с 1 янв. 2026 г.v1.0.0

Калькулятор налога с аренды для физических лиц

Калькулятор налога с аренды: сравните НДФЛ 13%, самозанятость 4–6% и ИП УСН 6% и узнайте, какой режим выгоднее для вашего дохода от сдачи жилья.

Введите данные
Заполните поля для расчёта
₽
0010 000 000
мес.
1112

Например: 12 мес.

Влияет на ставку НПД

Примеры расчётов
Правовая база

Расчёт производится в соответствии с НК РФ (ст. 224) и актуальными изменениями законодательства.

Подробнее о правовой базе →
Нужна помощь?

Если у вас возникли вопросы по расчёту или вы обнаружили ошибку, свяжитесь с нами.

Задать вопрос

Внимание: Результаты расчёта носят информационный характер. Для принятия юридически значимых решений рекомендуем консультацию специалиста.

Если вы сдаёте квартиру или другую недвижимость в аренду, вы обязаны платить налог с полученного дохода — это требование Налогового кодекса РФ. Уклонение от уплаты грозит штрафами, пенями и доначислением налога за три года. Однако закон предоставляет арендодателю право выбрать наиболее удобный и выгодный режим налогообложения.

Калькулятор сравнивает три легальных способа уплаты налога с арендного дохода: НДФЛ по ставке 13–15% как обычное физическое лицо, налог на профессиональный доход (НПД) в рамках самозанятости по ставке 4% или 6%, а также упрощённую систему налогообложения для индивидуальных предпринимателей по ставке 6%. Каждый режим имеет свои условия, ограничения и реальную налоговую нагрузку — и то, что выгодно при одном уровне дохода, может оказаться невыгодным при другом.

Калькулятор полезен физическим лицам, которые уже сдают жильё или только планируют это делать и хотят заранее понять, сколько придётся отдать государству. Введите годовой доход от аренды, укажите, кому сдаёте — физическому лицу или организации, — и получите сравнительную таблицу по всем трём режимам с итоговым чистым доходом на руки.

Как пользоваться калькулятором

  1. 1Введите годовой доход от сдачи недвижимости в аренду в рублях. Если вы знаете только ежемесячную сумму, умножьте её на 12.
  2. 2Укажите, кому вы сдаёте жильё: физическому лицу или организации (юридическому лицу / ИП). Это влияет на ставку НПД: 4% для физлиц и 6% для юрлиц.
  3. 3Нажмите кнопку «Рассчитать». Калькулятор автоматически определит, какие режимы налогообложения доступны при вашем уровне дохода (НПД недоступен при доходе свыше 2 400 000 ₽ в год).
  4. 4Изучите сравнительную таблицу: для каждого режима отображается сумма налога, дополнительные расходы (взносы ИП) и итоговый чистый доход на руки.
  5. 5Оптимальный режим будет выделен как рекомендованный. Используйте результат для принятия решения о регистрации в качестве самозанятого или ИП, либо для подготовки декларации 3-НДФЛ.

Формулы расчёта налога с аренды

НДФЛ (физическое лицо без регистрации): ставка 13% к годовому доходу до 2 400 000 ₽; доход сверх — 15%. Если доход ≤ 2 400 000 ₽: Налог = Доход × 13%. Если доход > 2 400 000 ₽: Налог = 2 400 000 × 13% + (Доход − 2 400 000) × 15%. НПД — самозанятость (доступен при доходе ≤ 2 400 000 ₽/год): сдача физлицу — Налог = Доход × 4%; сдача юрлицу/ИП — Налог = Доход × 6%. ИП на УСН 6%: Налог = Доход × 6%; фиксированные взносы ИП — 55 000 ₽/год; при доходе свыше 875 000 ₽ взносы уменьшают налог до 50%; итоговые расходы = Итоговый налог + 55 000 ₽. Чистый доход = Годовой доход − Итоговые расходы (налог + взносы).

Пример расчёта:

Пример: годовой доход от аренды — 1 200 000 ₽, квартира сдаётся физическому лицу. НДФЛ 13%: налог = 1 200 000 × 13% = 156 000 ₽; чистый доход = 1 044 000 ₽. НПД 4%: налог = 1 200 000 × 4% = 48 000 ₽; чистый доход = 1 152 000 ₽. ИП УСН 6%: налог до вычета = 72 000 ₽; взносы = 55 000 ₽; итоговый налог = 17 000 ₽; общие расходы = 72 000 ₽; чистый доход = 1 128 000 ₽. Вывод: при доходе 1 200 000 ₽ от сдачи физлицу самозанятость (НПД 4%) выгоднее всего — экономия 108 000 ₽ относительно НДФЛ.

Изменения в 2026 году

С 2026 года прогрессивная шкала НДФЛ расширена: ставка 13% применяется к доходам до 2 400 000 ₽, 15% — к доходам от 2 400 000 до 5 000 000 ₽, что делает сравнение режимов особенно актуальным для арендодателей с высоким доходом. Режим НПД (самозанятость) продлён до 31 декабря 2028 года, поэтому в ближайшие годы он остаётся надёжным и выгодным вариантом для сдачи жилья физическим лицам.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить налог с аренды квартиры?
Да, доходы от сдачи недвижимости в аренду являются объектом налогообложения согласно ст. 208 НК РФ. Физическое лицо обязано декларировать такие доходы и уплачивать налог — НДФЛ, НПД или налог в рамках УСН (если зарегистрировано как ИП). Неуплата грозит штрафом 20% от суммы недоимки, начислением пеней и доначислением налога за три предшествующих года.
Чем отличается НДФЛ от самозанятости при сдаче квартиры?
НДФЛ платит любое физическое лицо без регистрации: ставка 13% (или 15% при доходе свыше 2,4 млн ₽), декларация подаётся раз в год до 30 апреля. Самозанятость (НПД) предполагает регистрацию через приложение «Мой налог», ставка значительно ниже — 4% при сдаче физлицам и 6% при сдаче организациям, налог рассчитывается автоматически ежемесячно. Главное ограничение НПД — годовой доход не должен превышать 2 400 000 ₽.
Выгодно ли открывать ИП для сдачи квартиры в аренду?
Это зависит от уровня дохода. ИП на УСН 6% при небольших доходах невыгоден из-за обязательных фиксированных взносов — 55 000 ₽ в год, которые платятся независимо от дохода. При доходе выше ~875 000 ₽ взносы частично компенсируют налог (до 50%), и режим становится конкурентоспособным. Однако при доходе до 2 400 000 ₽ самозанятость, как правило, выгоднее: нет обязательных взносов, ставка ниже, регистрация проще.
Как рассчитать НДФЛ с аренды?
НДФЛ рассчитывается от совокупного годового дохода. Ставка 13% применяется к доходам до 2 400 000 ₽ включительно; сумма сверх этого лимита облагается по ставке 15%. Например, при доходе 600 000 ₽ налог составит 78 000 ₽ (600 000 × 13%). Арендодатель самостоятельно подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплачивает налог до 15 июля.
Что такое НПД для арендодателя?
НПД — налог на профессиональный доход — специальный налоговый режим для самозанятых, введённый Федеральным законом № 422-ФЗ. Для арендодателей он позволяет легально получать доход от сдачи жилья по пониженной ставке: 4% при расчётах с физическими лицами и 6% при расчётах с юридическими лицами и ИП. Регистрация и уплата налога происходят через приложение «Мой налог» — никакой отчётности и деклараций не требуется. Режим доступен при доходе не более 2 400 000 ₽ в год.
Можно ли сдавать квартиру как самозанятый?
Да, сдача жилой недвижимости в аренду — один из разрешённых видов деятельности для самозанятых. Важное условие: сдавать можно только жилые помещения (квартиры, дома, комнаты). Нежилая недвижимость (офисы, склады, гаражи) под НПД не подпадает. Также необходимо соблюдать лимит дохода — не более 2 400 000 ₽ в год по всем источникам в рамках НПД.
Что будет, если не платить налог с аренды?
Налоговая служба получает сведения об аренде из разных источников: от Росреестра, банков, жалоб соседей или самих арендаторов. При выявлении нарушения инспекция доначислит налог за три года, начислит пени (1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки) и штраф 20% от суммы недоимки (40% при умышленном уклонении). В особо крупных случаях возможна уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ.
Как задекларировать доход от аренды?
Физическое лицо, уплачивающее НДФЛ, подаёт декларацию по форме 3-НДФЛ через личный кабинет на сайте ФНС (nalog.ru) или через «Госуслуги» до 30 апреля года, следующего за отчётным. Налог уплачивается до 15 июля. Самозанятые декларацию не подают — налог рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог» по каждому поступлению. ИП на УСН сдают упрощённую декларацию раз в год до 25 апреля.

Расчёт носит информационный характер и не является офертой или финансовой консультацией. Фактические условия определяются банком. Актуальные ставки уточняйте на официальных сайтах банков.