Калькуляторы
Актуально с 1 янв. 2026 г.v1.0.0

Калькулятор НДФЛ с продажи квартиры 2026

Рассчитайте НДФЛ при продаже квартиры, дома или участка с учётом вычетов и сроков владения.

Введите данные
Заполните поля для расчёта
₽
0010 000 000
₽
0010 000 000

Налоговая база не менее 70% кадастровой стоимости

лет
00100
Примеры расчётов
Правовая база

Расчёт производится в соответствии с НК РФ (ст. 224) и актуальными изменениями законодательства.

Подробнее о правовой базе →
Нужна помощь?

Если у вас возникли вопросы по расчёту или вы обнаружили ошибку, свяжитесь с нами.

Задать вопрос

Внимание: Результаты расчёта носят информационный характер. Для принятия юридически значимых решений рекомендуем консультацию специалиста.

Калькулятор рассчитывает НДФЛ при продаже жилой и иной недвижимости в России по правилам, действующим в 2026 году. Налог возникает, если объект находился в собственности меньше установленного минимального срока. Если срок владения превышен — доход от продажи полностью освобождается от налогообложения и подавать декларацию не требуется.

Общий минимальный срок владения составляет 5 лет. Сокращённый срок — 3 года — применяется при получении недвижимости по наследству, в дар от близкого родственника, в порядке приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты), а также при продаже единственного жилья. Если цена продажи ниже кадастровой стоимости, налоговая база определяется как 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи — это правило защищает бюджет от занижения цен в договорах. Для уменьшения базы можно применить один из двух вычетов: фиксированный в 1 000 000 ₽ или вычет фактических расходов на приобретение объекта.

Калькулятор покажет: освобождается ли сделка от налога по сроку владения; налогооблагаемую базу с учётом кадастрового коэффициента; применённый вычет и итоговую сумму НДФЛ к уплате; эффективный доход после налога.

Как пользоваться калькулятором

  1. 1Введите цену продажи из договора купли-продажи и кадастровую стоимость объекта на 1 января года продажи (её можно найти на сайте Росреестра или в выписке из ЕГРН).
  2. 2Укажите срок владения в полных годах и выберите способ приобретения: покупка, наследство, дарение от близкого родственника, приватизация или договор ренты — это определяет применимый минимальный срок (3 или 5 лет).
  3. 3Отметьте, является ли продаваемый объект вашим единственным жильём на момент сделки: если да, минимальный срок сокращается до 3 лет.
  4. 4Выберите тип имущественного вычета: фиксированный 1 000 000 ₽ или «расходы на покупку». При выборе второго варианта введите сумму документально подтверждённых затрат на приобретение объекта.
  5. 5Нажмите «Рассчитать» и изучите результат: калькулятор покажет, нужно ли платить налог, какова налоговая база, размер вычета и итоговую сумму НДФЛ к уплате.

Как рассчитывается налог с продажи квартиры

Расчёт выполняется в три этапа. Первый: если фактический срок владения равен минимальному или превышает его — НДФЛ равен нулю, расчёт останавливается. Второй: определяется налогооблагаемая база как наибольшее из двух значений — цена продажи по договору или кадастровая стоимость объекта на 1 января года продажи, умноженная на коэффициент 0,7. Третий: из базы вычитается имущественный вычет (1 000 000 ₽ либо документально подтверждённые расходы на приобретение), результат не может быть отрицательным. НДФЛ = (База − Вычет) × 13%.

Пример расчёта:

Квартира куплена за 4 000 000 ₽, продана за 5 500 000 ₽, кадастровая стоимость — 5 000 000 ₽, срок владения — 2 года, вычет «расходы на покупку». База = max(5 500 000; 5 000 000 × 0,7 = 3 500 000) = 5 500 000 ₽. Вычет = 4 000 000 ₽. НДФЛ = (5 500 000 − 4 000 000) × 13% = 195 000 ₽.

Изменения в 2026 году

В 2026 году минимальные сроки владения (5 лет и 3 года) и коэффициент кадастровой стоимости 0,7 остаются без изменений. Базовая ставка НДФЛ — 13% при совокупном доходе до 2 400 000 ₽ в год. При превышении этого порога доход от продажи дорогостоящей недвижимости может облагаться по ставке 15% в части, превышающей лимит.

Часто задаваемые вопросы

Через сколько лет можно продать квартиру без налога?
В общем случае — через 5 лет с момента регистрации права собственности. Сокращённый срок 3 года действует при получении квартиры по наследству, в дар от близкого родственника, при приватизации, по договору ренты, а также при продаже единственного жилья. Если установленный срок истёк, налог не начисляется и декларацию подавать не нужно.
Как кадастровая стоимость влияет на налог при продаже?
Налоговая база не может быть меньше 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи. Если в договоре указана цена ниже этого порога, расчёт ведётся от кадастровой стоимости × 0,7. Это правило введено для противодействия искусственному занижению цен в договорах. Кадастровую стоимость можно проверить в выписке из ЕГРН или на сайте Росреестра.
Что такое имущественный вычет 1 000 000 ₽ при продаже?
Это закреплённое в Налоговом кодексе (ст. 220 НК РФ) право уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 ₽ без предоставления каких-либо документов о расходах. Вычет применяется один раз в налоговый год ко всем проданным жилым объектам суммарно. Если вы продали несколько квартир за год, общий вычет по ним не превысит 1 000 000 ₽.
Что выгоднее — вычет 1 млн или вычет «расходы на покупку»?
Вычет «расходы на покупку» выгоднее, когда документально подтверждённые затраты превышают 1 000 000 ₽. Например, если квартира куплена за 4 000 000 ₽ и продаётся за 5 000 000 ₽, вычет расходов снизит базу до 1 000 000 ₽, а фиксированный вычет — только до 4 000 000 ₽. Если документов на покупку нет или сумма покупки мала, используйте фиксированный вычет 1 млн.
Нужно ли платить налог при продаже единственного жилья?
Нет, если объект находился в собственности 3 года и более. Для единственного жилья применяется сокращённый минимальный срок вместо стандартных 5 лет. Важно: на момент продажи у вас не должно быть в собственности другого жилого помещения. Квартира, приобретённая не более чем за 90 дней до продажи единственного жилья, не учитывается.
Нужно ли подавать декларацию, если налог = 0?
Если объект освобождён от налога по сроку владения — декларация не нужна. Если срок не истёк, но налог обнулился благодаря вычету (например, цена продажи равна цене покупки), декларацию 3-НДФЛ всё равно необходимо подать до 30 апреля следующего года, чтобы заявить вычет и подтвердить нулевую сумму к уплате.
Можно ли продать квартиру без налога, если она получена в наследство?
Да, если прошло 3 года с момента открытия наследства (даты смерти наследодателя). Срок начинается именно со дня смерти, а не с даты государственной регистрации права собственности наследника. Если наследник продаёт квартиру раньше, применяется вычет 1 000 000 ₽ — фактических расходов обычно нет, поскольку имущество получено безвозмездно.
Как определяется дата начала срока владения недвижимостью?
Как правило — дата государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Исключения: для наследства — дата открытия наследства (смерти наследодателя); для жилья в ЖСК — дата полной выплаты пая и подписания акта передачи; для приватизированного до 1998 года жилья — дата оформления договора передачи. Дату регистрации можно найти в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН.

Расчёт носит информационный характер и не является офертой или финансовой консультацией. Фактические условия определяются банком. Актуальные ставки уточняйте на официальных сайтах банков.